年前关于恒大地产的资讯数次登上热搜，一时间有关恒大暴雷的消息层出不穷，那么恒大到底怎么了？购房人又该如何维权？蚂蚁合规团队为购房人解答相关法律问题。

先简单梳理一下恒大相关事件：

2021年7月19日广发银行申请无锡市中级人民法院冻结被申请人宜兴市恒誉置业有限公司、恒大地产集团有限公司银行存款1.32亿元，或查封、扣押其他等值财产；

8月9日恒大汽车公告称，预期今年上半年度录得净亏损约人民币48亿元；

8月10日晚上，在港交所上市的中国恒大和恒大汽车发布联合公告，探讨有关出售旗下部分资产，包括但不限于出售恒大汽车和恒大物业的部分权益，这是恒大解决最近一年多时间来面临的资金问题的最新动作；

8月17日恒大地产集团进行了相关工商登记变更。恒大地产董事长由许家印变更为赵长龙，总经理、法人也从柯鹏变为赵长龙；

8月19日人民银行、银保监会相关部门负责同志约谈恒大集团高管。

我买的房子怎么办？

在房地产行业，如果企业资金链断裂，会产生一系列的连锁反应，而对购房者而言，其最主要影响就是房屋烂尾和因无法支付工程款其所购房屋被保全或被执行。

01

如果房屋烂尾

烂尾楼，顾名思义，是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工一年以上的房地产项目。

对于政府而言，一般不会放任其烂尾楼不管的，这牵扯到社会维稳的问题，其会制定一些政策激励其他企业接收和消费者购买此类房屋，如享受国家规定的税收优惠、经营服务性收入减半、行政事业性收费全免、在期限内购买的消费者免征契税等等。

而对于购房者而言，《最高人民法院关于商品房买卖解释》的规定中，购房人可以向法院起诉解除购房合同和银行贷款合同，在房屋已经成烂尾的情况下，一般法院会支持购房人解除贷款合同、停止还贷的。但不建议购房者解除合同，如果购房者申请解除购房合同，开发商与购房人的法律关系从买卖关系变为债权债务关系，如果开发商破产，在破产清算偿还的优先级上，买卖关系的优先级是高于债权债务关系，换言之，拿到房屋权属比拿到一张收据或欠条靠谱，在后续破产中购房人比普通债权人具有优先拿到补偿款的权利。同时，购房人要密切关注施工进度，如逾期交房或施工进展严重受阻，可趁早申请政府职能部门介入，也可以联合其他业主向法院起诉。

02

如果所购房产因涉诉被法院保全

那作为购房者，在面临所购房屋被保全或被执行的情况下，如何救济自己的权利呢？根据《民事诉讼法解释》第二百二十七条的规定购房者可以向法院针对执行标的提起异议。但需要注意的是除在下列两种情况下外，购房者不享有房屋所有权，只能向开发商主张合同请求权，即购房者就保全或执行的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

（1）无过错不动产买受人物权期待权的保护条件

根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定：

金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；

适用于买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，购买商业用房或住宅的购房者可以依据此条款排除执行。

（2）关于房屋消费者物权期待权的保护条件

根据《执行异议和复议规定》第二十九条规定：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，购买住宅的购房者可以适用此条款排除执行。

而上述两条其实质是在买受人对所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时，对正当买受人合法权利的特别保护之目的，而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，也增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在适用上述规定认定执行案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，是实质性严格审查。

也就是说，如果购房者购买的商业用房、住宅被法院保全或执行，购买商业用房的必须符合《执行异议和复议规定》第二十八条所有条件、购买住宅的必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条所有条件，购房者享有的民事权益才足以排除强制执行，否则，购房者只能向开发商主张返还购房款和承担违约金，对房屋不享有所有权。

写在最后

开发商暴雷在现实生活变得越来越常见，而恒大，作为国内首屈一指的房地产开发商，影响的是千千万万个购房人，恒大的坠落不会是一鲸落万物生，而是哀鸿一片。不妨，我们让子弹飞一会，看后续恒大如何应对此次危机。

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