【蚂蚁案例】胡春燕律师:名为买卖实为担保,别被形式所蒙蔽

发布时间:2018年04月11日  作者:胡春燕律师  来源:本站原创

  来源丨蚂蚁刑辩研究

【蚂蚁案例】胡春燕律师:名为买卖实为担保,别被形式所蒙蔽  


  自成立以来,蚂蚁刑辩团队一直主攻刑事诉讼,这期间也偶尔会穿插承办少数民事案件,以增加团队成员综合办案能力。近期,蚂蚁刑辩团队承办一起房屋买卖合同有效性确认纠纷案件,我团队出庭律师组组长胡春燕律师为本案被告彭某的代理人。

  

  2018年4月3日,南京市鼓楼区法院对本案作出一审判决,驳回原告全部诉讼请求,至此,涉案金额高达700万的房屋合同纠纷取得阶段性胜利。

  

  案件背景

  

  2017年3月3日,原告武某与被告彭某签订《房屋买卖合同》,约定将案涉房屋以700万的价格出售给原告,原告诉称已支付全部房款,但被告不认可合同的有效性,原告认为买卖合同系双方真实意思表示且不违反法律规定,故诉至法院要求确认房屋买卖合同有效。

  

  经调查后,胡春燕律师发现,实际上原被告双方之所以签订房屋买卖合同并支付所谓的700万元价款,实际上是为了以这种形式给另外两人的债权债务关系提供担保,原被告双方对此事是心知肚明的。而原告之所以提起诉讼,就是为了占有本不属于他的房屋所有权。因此,本案的关键就在于明确这份所谓的《房屋买卖合同》是否是双方真实买卖的意思表示,也就是说必须透过形式看到本质。

  

  案件经过

  

  在接受被告彭某的委托后,胡春燕律师认真细致地研究了原告提供的7组证据,发现原被告之间建立的并不是房屋买卖合同关系,而是以房屋买卖为形式的担保合同关系。

  

  首先,2017年3月份,南京房地产日常火爆,案涉房屋所在区域更甚,584.2平方米的写字楼,单价至少是2万元,但被告却以总价700万元即单价约11900元/平米的价格与买方进行交易,并且原、被告素不相识,以如此低价卖给原告不符合常理。

  

  其次,2017年3月3日,原告向被告签署《委托管理授权书》,结合原告提供的房屋买卖合同修改手稿,可以看出双方约定被告有权在在产权交割之前收取房租,由此可以看出,双方的用意是短期担保。如果是真实的房屋买卖关系,不可能在房款缴清的情况下不交付房屋,并且租金仍由被告收取。

  

  第三,也是本案最为关键的一点,即所谓的700万元房款是虚假的。实际上,这700万元是原告用40万元循环走账19次做成的银行流水,用房屋买卖合同配合银行流水形成了一个形式上的房屋买卖关系。那么,原被告两个素不相识之人,为何要费尽周折循环走访进行假交易呢?此事其实是由另外二人——姚某、于某而起。姚某是被告的前儿媳,于某是原告的表姐。姚某欠于某的钱还不上,于是就找来被告,让被告用房产为姚某的债务提供抵押。但该房产没有房产证,无法设立抵押,于是四人协商用房屋买卖的形式来为姚某的债务提供担保。

  

  为查明循环走账的事实,胡春燕律师特向法院申请调取原告武某的银行流水,并结合于某和姚某的银行流水,总结如下图:


【蚂蚁案例】胡春燕律师:名为买卖实为担保,别被形式所蒙蔽

  

  100元转账1次, 399900元转账1次,200000元转账1次,40万循环走账16次,前后共19次,武某先汇款到彭某账户,彭某随即转出到姚某账户,姚某转出到于某账户,形成一个闭合的循环,做成了700万元的流水。

  

  根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条,当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。

  

  经了解,原告曾起诉被告履行买卖合同,后又撤回起诉,意在规避上述司法解释。现在原告将履行合同之诉分为两步,一是确认合同有效,二是在合同有效的基础上履行合同。胡春燕律师认为,无论原告将诉讼请求分几步,都无法改变合同的性质。法庭在确认合同是否有效之前,首先要对合同的性质进行认定。代理人认为,本案系担保合同,只能按照借贷关系审理,若原告不变更诉讼请求,法院应当裁定驳回起诉。

  

  随后,胡春燕律师经过实地走访、调查取证,向法院提交一组证据,于某诉姚某、彭某的诉讼材料及房产登记簿、某商业银行信贷员的证人证言、某民事案件的开庭笔录(姚某作为证人),用来证明姚某曾于2015年9月28日以健康路某房产抵押给某商业银行贷款2000万元,后又以该房产向于某借款1000万元。但姚某到期后无力偿还借款,便和于某协商解除二押,为避免空解的风险,二人决定让姚某将亚麻和琥珀的货权抵押给于某,但这还远远不够,于是二人谈到涉案房屋,因房屋没有产权证便商量用房屋买卖的形式抵押。

  

  退一步讲,即使法庭没有认定案涉合同系担保合同关系,而认定是房屋买卖合同关系,那么合同也是无效的。第一,擅自出售夫妻共同财产而无效;第二,侵犯共有人的优先购买权而无效;第三,侵犯了承租人的优先购买权而无效。

  

  最终,法院采纳了胡春燕律师的代理意见,判决驳回原告的全部诉讼请求。

  

  办案感悟

  

  附:本案部分判决书

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