抵押关系与抵押权是物保责任在两个阶段的体现，是两个效力范围、对抗力不同的担保。

下列公式体现了两者之间的关系：

基础合同 →抵押合同（建立合同相对方物保责任的抵押关系）→抵押合同登记备案（产生抵押权）。

一、抵押合同成立生效，标志双方建立抵押关系，其效力仅仅及于合同相对方。

抵押合同是产生物保的基础，合同的签订只是明确合同双方当事人物保的权利义务，其生效后合同的约束力仅仅及于双方当事人，对合同外的第三人没有抗辩力。因此，抵押关系的法律后果仅仅是对己权，只对当事人之间有效。

二、抵押权必须登记才生效，产生对世权，具备对抗第三人并且享有优先受偿的效力。

《物权法》第187条规定：应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《物权法》明确，只有抵押关系而未登记备案的，抵押权不成立，也就不得对抗第三人，在有多个债权人情况下，亦不享有对其他债权人的抗辩权及优先受偿权。

三、“地随房走、房随地走”的一体抵押，产生的是抵押关系，而非产生抵押权。

《物权法》第182条开宗明义：房地产抵押关系。该条款确认的房地一体原则，仅是指在双方签订抵押合同从而建立抵押关系时，为保证债的履行担保的完整性，不动产的担保要房地一体，没有一体的视为一体。第182条不能替代187条。即使在建立抵押关系时房地一体，也不能在登记时亦适用房地一体。

四、行政职能的划分，登记的效力依行政法律而定。

依照当时的行政法律规定，不动产管理分属房产管理部门与土地管理部门，各自行使不同的管理权限。证明房地产权属的必须两证齐全，这是社会尽知的道理。房屋产权证只能证明房屋的归属，不能证明土地的归属。同理，在房产管理部门登记抵押，只能产生房产的抵押权，而不能产生土地抵押权。如果认定登记也适用“一体抵押”，必然造成行政管理权的混乱，混搅抵押关系与抵押权，现行改革的“不动产登记统一化”也会黯然失色。

国家立法采取不动产登记，从而彻底解决了房屋、土地分属管理登记的问题。当然法不溯及既往，遗留的问题仍要参照当时的法律、法规处理。