合同诈骗罪(37)

2000 年起，天岳公司将其名下的土地转让给大有升公司开发房地产，大有升公司一直拖欠天岳公司的土地转让款。2005 年年初，天岳公司经理温某无偿占有了普天大有公司开发的一、二期房屋各 2 套。2005 年 11 月，普天大有公司与天岳公司党委书记李某商定，由李某偿还普天大有公司在银行的一笔贷款的余款 83 249. 56 元，普天大有公司将其开发的二期天旺浅水湾房屋 1 套抵偿给李某，双方为此签订了购房合同，此后，李某按月向银行偿还贷款冲抵购房款。2006 年年底，普天大有公司内部商定，将李某购买的上述房屋卖掉，将温某无偿占有的二期房屋中的 1 套调整给李某，但此事未告知李某、温某。

普天大有公司在经营中，因与承建商发生纠纷，以致未能如约交房，导致业主、承建商、贷款银行等纷纷起诉。自 2005 年 12 月起，普天大有公司连年出现巨额亏损。2007 年 8 月至 2008 年 8月，王立强自己或者指使公司其他工作人员以公司名义与客户签订商品房买卖合同，将上述已经出售给唐某、李某的

二期天旺浅水湾 4 套房屋再次出售，并将收取的郭某等 4 购房户的购房款共计155 万元，用于支付公司债务、诉讼费、职工工资、电费等。2008 年 9 月，王立强代表普天大有公司与福州圣满房地产开发有限公司（以下简称圣满公司）签订协议，普天大有公司将公司股权及土地等资产转让给圣满公司，并约定了圣满公司应当承担的普天大有公司债务总额。2009 年 4 月，普天大有公司原股东将股权转让给圣满公司的谢某、范某二人。同年5 月，该公司法定代表人变更为谢某。2010 年 2 月，普天犬有公司更名为济南鑫泽房地产开发有限公司，同年 4 月又更名为大有升公司。济南市中级人民法院认为，普天大有公司与唐某虽然在形式上签订了天旺浅水湾 4 套房屋销售合同，但实际上是以 4 套房屋抵顶数额过高的双方之间另 3套房屋买卖的逾期交房违约金，违约金纠纷是双方签订该 4 套房屋销售合同的事实基础。此后，该公司在为唐某保留了其中 1 套房屋的前提下，将其余 3 套房屋转卖，系事出有因。先期违约金纠纷的存在对于评价行为人转售房屋主观上是否具有非法占有他人财物目的具有影响。该公司将已经出售给李某的 1 套房屋再出售给他人，是在已经作出将天岳公司经理温某无偿占有的普天大有公司房屋中的1套调整给李某的决定之后进行的。4套房屋当时均在开发建设之中，均有房源保障。普天大有公司将收取的 4 购房人的购房款用于支付电费、员工工资及诉讼费等公司运营必不缺少的费用，也表明其有继续经营的意愿和行为。

综合上述事实，王立强及其辩护人提出的普天大有公司具有将4 套房屋交付后手 4 购房人的真实意思表示的辩解、辩护意见与客观事实相符，不能认定该公司具有非法占有后手购房人购房款的主观目的。就普天大有公司与前手购房人唐某、李某二人的关系而言，不能仅因该公司在没有事先告知二人的情况下将二人所购房屋转卖即认定其具有非法占有二人财物的目的，房屋转售有无事先告知与双方可能引发民事纠纷具有因果关系，而与认定该公司具有非法占有二人财物的目的并不具有必然的因果关系。普天大有公司和圣满公司在实施股权及土地转让时，双方约定的圣满公司为普天大有公司承担的债务是一个总数，没有列明究竟包括哪些债务，如果因本案一房二卖而产生了相关债务，也完全可以视为上述债务总额内的一部分，并与其他债务一并平等获得清偿，将因一房二卖所可能产生的债务视为约定承担债务之外的超出部分没有事实依据。退一步讲，即使认定该部分债务属于超出部分，也不能仅因客观上存在债务超出即认定普天大有公司故意隐瞒了该部分债务，没有证据证明其故意实施了隐瞒行为。在普天大有公司与圣满公司已经约定由圣满公司承担清偿巨额债务的义务，事实上圣满公司也已经清偿了数千万元债务的情况下，如果仅因涉及本案一房二卖的相关债务没有清偿即认定王立强的行为构成诈骗，而已经清偿的债务却不构成诈骗，显然属于客观归罪；不符合主客观相统一的认定犯罪的基本原理。本案涉及的一房二卖的行为属于民事法律规范调整的范围，原审判决王立强无罪适用法律准确，抗诉机关及二审出庭的检察员提出的抗诉理由和出庭意见不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国刑事诉讼法》第二百二十五条第一款第一项之规定，济南市中级人民法院裁定驳回抗诉，维持原判。

二、主要问题

如何准确对一房二卖的行为进行刑民界分？

三、裁判理由